央行出台房贷新政购房要注意的法律问题都在这里,海宁房产网

2月2日，央行发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购房的，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；购买二套房的，最低首付款比例从40%调整为30%。

对很多人来说，买房是人生大事。新政出台对我们有哪些实际影响？购买住房要注意哪些法律问题？我们请“律师来了”签约律师为大家解析。

答疑签约律师

吴方荣：浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人，杭州市律协房地产专业委员会主任，杭州市法学会房地产法研究会秘书长，杭州仲裁委员会仲裁员，杭州市西湖区人民法院商事和建筑房地产特邀调解员，专业从事建筑房地产、公司法等领域的法律服务。

签约律师吴方荣：

央行的房贷新政是在中央“去房地产库存”的大背景下出台的，在保增长和惠民生方面都具有积极意义。而贷款首付比例下调，对于有购房意向的市民来说，确是重大利好。

不过要注意的是，该新政不是所有城市、所有购房者都适用，受到所在城市、原拥有房产数量、原贷款归还情况、购房人自身资信条件、还款能力等众多条件的限制。

虽然杭州目前已经取消“限购”政策，符合新政优惠条件，但建议购房者还是在买房前向银行详细咨询自己的政策适用情况，避免合同签完但按揭贷款无法按照原设想和合同约定的首付比例、利率执行，导致付款违约。碰到这种情况，购房者不但无法享受新政带来的优惠，还可能承担较严厉的逾期付款违约责任。

另外，首付比例降低对市场上原来一批已经签订合同，但贷款无法落实进而导致合同无法继续履行的购房者是一个契机，也为很多购房贷款纠纷的处理提供了政策契机，购房者可积极与开发商或卖方协商，要求减免违约责任，同时继续履行合同。

对于有意向购买新房者，需要注意以下问题：

1.签约前要检查楼盘开发销售的合法依据，主要是五证是否齐全（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》），排除所购商品房可能是自建房等非商品房项目的风险，以防将来房屋交付、产权过户登记存在障碍。

2.除了楼盘基本信息，还要关注售楼部现场对于项目特殊情况及不利因素的公示。签订商品房认购协议时，要检查幢号、楼层、房号、房价、面积等基本信息是否准确，如果这些关键信息错误，之后的合同条款怎么签都是错。

3.妥善保存开发商发布的楼书等宣传资料，按照最高院司法解释的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。对于购房者来说，一旦发生纠纷，楼书与合同一样重要。

4.如果销售员口头给出的承诺是你决定购房的关键因素，则应要求其以书面形式确认并加盖公章。

5.正式签约时务必仔细阅读合同条款，重要条款可以与开发商进行协商。若买卖双方对于合同条款不能协商一致导致无法签约的，则购房者应保留前往签约并协商未果的证据，以利于后续定金返还的处理。

6.《竣工验收备案表》是判断楼盘是否符合交付条件的重要文件，购房者在收房前有权要求查验；收房时，还需查验《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两份是开发商对商品住宅承担质量责任的法律文件。

7.收房前应实地验房，对商品房存在的质量问题，应立即向开发商提出书面意见要求整改，同时有权要求开发商承担整改期间因此造成的损失。